相続において不動産の評価は重要なポイントです。不動産は現金と異なり、価値が一目でわかりにくいため、税務上どのように評価されるのかを理解しておくことが大切です。
今回は、相続税の計算における不動産の評価方法について、基本からわかりやすく解説します。
不動産評価の基本は「相続税評価額」
たけし
家や土地の値段って、相続のときどうやって決まるの？
さとみさん
相続では「相続税評価額」といって、税務署が定めたルールで評価します。
相続税においては、不動産の「時価」ではなく、国税庁の定めた評価基準に基づく相続税評価額を使います。
この評価額は、課税の公平性を保つために整備されており、市場価格よりも低めに設定されることが一般的です。
土地の評価方法｜路線価方式と倍率方式
たけし
土地の評価って、どうやって決めてるの？
さとみさん
道路に値段がついている「路線価方式」と、固定資産税評価額に倍率をかける「倍率方式」があります。
土地の評価方法には以下の2つがあります：
- 路線価方式：市街地などで、道路ごとに定められた「路線価（1㎡あたりの金額）」に面積をかけて評価
- 倍率方式：主に郊外や農村部で、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価
評価の方法は地域によって異なり、毎年国税庁が公表する資料を使って計算します。
建物の評価方法は？
たけし
じゃあ建物はどうやって評価するの？
さとみさん
建物は固定資産税評価額そのままを使います。築年数が古いほど評価額は下がります。
建物の評価額は市町村から毎年送られてくる固定資産税通知書に記載されている「評価額」をそのまま使います。
木造・鉄筋などの構造や、築年数によって評価は変動し、新築時よりも低い金額になることが一般的です。
不動産評価で気をつけたいポイント
ふじはらさん
私道持分、借地権付き建物、市街化調整区域などは評価が複雑になるので注意が必要です。
不動産の評価では以下の点に注意が必要です：
- 私道・セットバック部分は減額対象
- 借地権や借家権がついている場合は評価が低くなる
- 共有名義の場合は持分割合で分ける
まとめ
- 不動産の評価額は「相続税評価額」で決まる
- 土地は路線価方式または倍率方式で評価
- 建物は固定資産税評価額を使用
- 特殊な事情がある場合は専門家の判断が必要
不動産の評価は相続税の計算に大きく影響します。正確な評価を行うためには、制度の理解と専門的な判断が欠かせません。
ご不明な点がある場合は、ぜひ私たち専門家へ相談を。
